מותק, החוקים השתנו: טור חדש על האמת מאחורי שוק הנדל״ן הברלינאי

ב-2010 עוד צריך היה להזיע כדי למכור דירה משופצת במיקום מעולה בפרנצלאואר ברג. אבל המציאות השתנתה בגדול, ובאווירת "הכל מכיר״ – גם שחקנים לא הגונים חוגגים. בסדרת כתבות חדשה תחלוק ניצנה רבין-בראוטמן את כל מה שמוכרים, קונים משכירים ושוכרים בברלין חייבים לדעת

השנה היא 2010. אני זוכרת את עצמי עומדת בדירת שני חדרים מקסימה של 54 מ״ר בבניין אלטבאו, מרחק יריקה מהלמהולץ פלאץ בפרנצלאואר ברג. בזמנו עבדתי כנציגה של קבוצת משקיעים והעברתי את הבניין הזה עבורם שיפוץ ופרצלציה (חלוקה של בניין שרשום כיחידה אחת בטאבו לדירות נפרדות). הפסאדה (הקיר החיצוני) של הבניין היתה בעלת עיטורים רבים שזהרו לאחר הצביעה באור חדש-ישן. גם בדירות עצמן נשמרו אלמנטים רבים של סגנון הבנייה של ה-Gründerzeit: רצפות הפרקט, התקרות הגבוהות, דלתות וחלונות העץ הטיפוסיים.

באותה פגישה הייתי נרגשת מעט. במשך חצי שנה הצענו למכירה את אותה הדירה, עם המרפסת המקסימה, ואיש לא התעניין. סוף סוף המתווך מצא משפחה איטלקית שהראתה עניין אמיתי. המתווך קרא לי, כנציגת בעלי הבניין, לעזור לו לשכנע את הלקוחות הפוטנציאליים.

עשיתי כמיטב יכולתי. השווצתי בשיפוץ התשתיות המקיף ושבתי והבטחתי מעלית חדשה לבניין. שלפתי כל אס שהיה לי בשרוול רק כדי שמשפחת ג׳ורדנו מנאפולי תרכוש את הדירה במחיר של 129 אלף אירו. אחרי משא ומתן מתיש זה נגמר ב-127 אלף, פלוס לזניה (מפתיעה בבינוניותה) שהוזמנתי אליה לאחר הנוטריזציה.

אותה דירה שווה היום כ-204 אלף אירו. עלייה של כ-60% בפחות משש שנים. עיתוני הנדל"ן הגרמנים מדברים על עלייה של 46% במחירי הקנייה בשבע הערים הגדולות בגרמניה באותה תקופה.

מסבירים את הקפיצה האדירה הזו באמצעות המנטרה החוזרת של ריביות נמוכות ותנאי משכנתאות מצוינים. החוויה האישית שלי היתה התחממות הדרגתית של השוק לאחר המשבר הכלכלי שהזרים לכאן לפתע את משפחת ג׳ורדנו ומשפחות רבות נוספות מיוון ומספרד. האנשים האלה התעניינו פחות בריביות הנמוכות או בתשואה כלשהי; הם פשוט חיפשו איפה להחנות בביטחה את הכסף שלהם. במשך כמה חודשים הייתי תושבת קבע אצל נוטריונית דוברת איטלקית, והתחושה היתה שהאימפריה הרומית כובשת את ברלין דרך הטאבו.

במרץ 2015 נכנס לתוקף חוק ה-Umwandlungsverordnung, שאוסר על פרצלציה — לעת עתה לחמש שנים — באזורים החמים בעיר (Milieuschutzgebiete). החוק נועד להגן על הדיירים באותן השכונות מפינוי כאשר הדירות בבניין מוצעות למכירה (עוד נרחיב על כך בטורים הבאים).

מאותו רגע קפצו מחירי הבניינים המעטים שעוד ניתן לבצע בהם פרצלציה לדירות יחידניות ב-35% בממוצע, ומחירי השטחים שניתן לבנות עליהם זינקו לכוכבים. בשכונות המרכזיות, שאיסור הפרצלציה בהן מונע כניסה של דירות חדשות לשוק, הביקוש עולה כרגע על ההיצע.

בברלין של 2016 תהליך המכירה של הדירה השווה שנמכרה למשפחת ג׳ורדנו היה נראה אחרת לגמרי. בעבר מי שעסקו בפיתוח ובשיווק נדל"ן היו צריכים להיות קשובים לרצונות ולתנאי הרוכשים. כיום, כשכל כך הרבה כסף שמחפש להשתקע מסתובב בברלין, עם הגירה חיובית של 50 אלף איש בשנה ואחרי שגם הרוסים והסינים גילו את העיר שעל גדות השפרה — חוקי המשחק השתנו לחלוטין.

דירות מוצלחות נחטפות לעיתים תוך שעות ספורות מיציאתן לשוק, וגם לדירות שנקרא להן בעדינות פגומות יימצאו קונים. האווירה היא ש"הכל מכיר", וכמובן שהאווירה הזו מושכת אליה גם לא מעט שחקנים לא הגונים.

בשוק כזה כדאי גם למוכרים וגם לקונים, גם למשכירים וגם לשוכרים, להיות כמה שיותר מיוּדעים. בסדרה של טורים שאכתוב כאן ב״שפיץ״ אחלוק אתכם ידע בעל ערך במגוון נושאים שקשורים לעולם הנדל״ן הברלינאי. את המידע אספתי במסגרת עבודתי כיזמית וכשמאית נדל״ן בברלין מאז 2009. בשנים האחרונות ניהלתי כמה חברות נדל"ן ותיווך מקומיות, אך כיום אני מתמחה במתן ייעוץ וליווי לחברות ולמשקיעים פרטיים בעת רכישה של נדל"ן בברלין, ובהיעדר מחויבות לחברה מסוימת — יכולה לחלוק אתכם מידע נטול פניות.

בטור הבא, למשל, אגלה לכם טריקים של מתווכים שכדאי להכיר.

להתראות!

צילום: בועז ארד

צילום: בועז ארד

ניצנה רבין-בראוטמן היא המנהלת והבעלים של חברת BSpace Estate

תגובות