זהירות, מתווך לפניכם: טריקים שכדאי להכיר כששוכרים או קונים דירה בברלין

התחרות בתחום התיווך קשה מאוד, ולמרבה הצער, כמו בכל מלחמת הישרדות, אלה שמחזיקים מעמד הם לאו דווקא הטובים והישרים ביותר. איך תדעו אם עובדים עליכם?

לפני הכל אולי חשוב להבהיר שאין לי שום דבר עקרוני נגד מתווכים (ומתווכות כמובן — הטקסט מתייחס לכל המינים). אני מתעוררת ליד אחד כזה כל בוקר בעשר השנים האחרונות, אחותי הגדולה עוסקת בתיווך נדל"ן ואני עצמי ניהלתי משרד תיווך מקומי במשך שנה.

אבל בגרמניה, איך לומר זאת בעדינות, יש למתווכי נדל"ן שם רע מאוד, והסטיגמה הזאת לא הופיעה משום מקום.

עד לא מזמן, כל מי שחשב שהוא מסוגל למרוח בכל בוקר שכבת ג'ל עבה מספיק על השיער, היה יכול לקרוא לעצמו מתווך נדל"ן. לקבל את אישור §c34 שאיפשר לעסוק בתיווך היה הליך פורמלי פשוט, עובדה שמשכה כמובן לתחום הרבה חובבי כסף מהיר ומכוניות מבריקות.

החוק הראשון שנועד למגר את התופעה, שנכנס לתוקף ב-1 ביוני 2015 כחלק מהרפורמה לבלימת מחירי השכירות בברלין, קובע חד-משמעית שבדירות שמיועדות לשכירות מי שמזמין את המתווך הוא גם זה שישלם לו. כלומר אם בעל הדירה הזמין את המתווך למצוא לו דיירים, נמצא בקשר רציף איתו ומקבל ממנו שמות ונתונים של שוכרים פוטנציאליים, הוא זה שנדרש לשלם על השירות. רק במקרים בודדים, שבהם השוכר הוא זה שביקש מהמתווך (בכתב) למצוא לו דירה לפי קריטריונים מסוימים, על השוכר לשלם למתווך. מאז שהחוק נכנס לתוקף, ההכנסות של משרדי התיווך נפלו בכ-20%.

חוק נוסף, שייכנס לתוקף ב-1 בינואר 2017, מחייב את מי שקורא לעצמו "מתווך״ או ״סוכן נדל״ן״ להוכיח שיש לו ניסיון של שש שנים לפחות, או לעבור בחינה מקיפה דרך איגוד התעשייה והמסחר (IHK). הבחינה, שתתקיים בגרמנית בלבד, תבחן לא רק ידע רלבנטי בחוקי נדל"ן אלא גם בתחומים נושקים. אגב, לפי סקר שערך איגוד המתווכים, כ-81% מהמתווכים דווקא בעד החוק, ומקווים למגר באמצעותו את כמות השרלטנים שמכתימים את המוניטין של כל אנשי המקצוע בתחום.

אבל יש טריקים שרלבנטיים בין אם אתם מתנהלים מול מתווך מנוסה יותר או פחות. בחלק מהמקרים מדובר בהונאות של ממש, ובאחרים באזורים אפורים שאינם חורגים מהמותר בחוק, אך יוכלו לחסוך לכם עוגמת נפש אם תהיו מודעים להם.

דירות להשכרה

במקרה של דירות להשכרה, כדאי לשים לב לנקודות הבאות שאופייניות לחלק מהמתווכים (ובעלי הדירות כמובן):

1. התעלמות ממדד שכר הדירה בברלין (Mietspiegel), שאמור להגביל את מחירי השכירות למעט במקרים שנקובים בחוק.

2. גביית שכר דירה גבוה על דירה ״מרוהטת״, אפילו אם ה״ריהוט״ כולל עציץ ומיטה.

3. השכרה של שטחים מסחריים למגורים ללא שנעשתה המרה חוקית למגורים (דירות קרקע שפונות לרחוב עלולות להשתייך לקטגוריה הזו). בקשו לראות מסמכים שמוכיחים את ייעוד השטח.

4. דרישה של סכומי עתק "מתחת לשולחן" על מנת לקבל עדיפות על פני מתחרים אחרים על הדירה. בדרך כלל זה נעשה בעל-פה ובלי עדים, כך שאין כל כך מה לעשות עם זה.

5. הצגת הוצאות אחזקה חודשיות (Betriebskosten) נמוכות כדי להפוך את השכירות ה״חמה״ לאטרקטיבית. במקרים כאלה אתם עלולים להידרש פתאום ל״השלמות״ גדולות כאשר מתחשבנים בדיעבד בסוף השנה על השימוש הריאלי שלכם במים/חשמל/גז (השירותים הנכללים בהוצאות החודשיות הקבועות משתנים מדירה לדירה, לעתים הם כלולים במחיר שכר הדירה ״החם״ ולעתים אתם משלמים עליהם בנפרד).

20160115_092925

דירות למכירה

במקרה של דירות למכירה יש לא פחות נקודות לשים לב אליהן, מה גם שכאן הנזקים עלולים להיות גדולים ויקרים יותר.

למרות שבשוק מכירת הדירות עדיין נהוג שהקונה הוא זה שמשלם את דמי התיווך (בברלין 7.14% ברוטו ממחיר העסקה), לרוב המתווך מוזמן על ידי המוכר ומכאן שהוא משתדל לרצות אותו ולייצג את האינטרסים שלו.

ברוב המסמכים שתקבלו ממתווכים רשום בבירור שהאינפורמציה המועברת ניתנה על ידי בעל הדירה או צד שלישי אחר. עליכם לדעת שבזאת פוטר המתווך את עצמו פחות או יותר מאחריות לגבי התוכן והנכונות של הנתונים.

חשוב להבין גם, שלהבטחות ומידע שניתנים בעל פה אין הרבה משמעות, ויהיה מאוד קשה לתבוע את המתווך בדיעבד כשיתגלה ששיפוץ חדר המדרגות על חשבון בעל הבניין לא יתקיים לעולם.

מקרה אחד יחיד שמוכר לי שבו מתווך נתבע ואולץ לקחת אחריות: המתווך הבטיח לקונים תשואה מסוימת (בהתכתבות במהלך המשא ומתן), ובדיעבד התגלה שדמי השכירות שנקב לצורך חישוב התשואה היו גבוהים מהמותר בחוק. בית המשפט חייב את המתווך לפצות את הקונה על הנזק שנגרם לו כתוצאה מהחישוב המוטעה של הכנסותיו.

ויחד עם זאת, כל הבטחה או התחייבות מצד המוכר או המתווך שלא מעוגנות בחוזה הרכישה הן על-פי רוב חסרות משמעות משפטית.

במקרה אחד שזכור לי, זוג נחמד ביקש ממני לבדוק עבורו דירה שביקש לרכוש. הדירה היתה נהדרת, אבל כששאלתי את המתווך היכן תוצב המעלית שהובטחה כחלק מהרכישה, הוא התחיל להתפתל. רק אחרי תשאול מעמיק הוא הודה שכיוון שיש דרך מילוט ציבורית בחדר המדרגות יש  סיכוי לא רע שהמעלית תעבור בתוך הבניין. או ליתר דיוק: בתוך המטבח הגם ככה לא ענק של הדירה הנחשקת.

לא תמיד המתווכים אפילו אשמים בהעברת אינפורמציה סלקטיבית או בטיוח. פעם התבקשתי לבדוק דירה בבניין בשטגליץ. המידע שניתן לי מראש היה שהגברת שחיה בדירה מעל 60 שנה נפטרה לאחרונה, והדירה פנויה כעת. אבל כשהמתווך סובב את המפתח, במקום דירה ריקה נגלה לעינינו בית מרוהט לחלוטין עם ריחות תבשיל באוויר. הנכד של סבתא רוזלינדה החליט להשתמש בזכותו החוקית לרשת את החוזה, שכמובן כלל דמי שכירות מצחיקים. במקרה הזה חברת האחזקות פשוט ״שכחה״ לעדכן את המתווך.

הכל יכול לקרות בשוק הנדל"ן המשוגע שלנו כרגע. חיפוש נכס, בשכירות או לרכישה, הוא יציאה למסע, וככל הנראה אי אפשר להימנע לחלוטין מלפגוש גם כמה רמאים בדרך. במקרה שזיהיתם אחד, כדאי להתרחק מהעסקה כמה שיותר מהר ולכתוב חוות דעת שלילית על חברת התיווך באינטרנט. זאת הדרך הכי טובה להזהיר גם את מי שיבוא אחריכם.

כך תזהו מתווכ/ת אמינ/ה

לסיכום, הנה צ׳ק ליסט שיסמן לכם שאולי נפלתם על איש מקצוע אמין:

1. יודע לתת מענה לכל השאלות הקשורות לבניין: החל מנושאים טכניים ועד ליחסים בין בעלי הדירות. מה שהוא לא יודע הוא יברר וישלח לכם במהירות, ובאופן כללי ישנה תחושה שהוא מכיר ומבין לעומק את הנכס/הפרויקט.

2. לא מלחיץ אתכם: ״יש לי עוד 22 איש בתור לשריין את הדירה״ הוא משפט של מתווכים שמפחדים מהמתחרים שלהם ולחוצים לסגור עסקאות. אמנם נכון שבשוק המטורף של היום לעתים קרובות צריך להיות מהירים מאוד בקבלת ההחלטות, אבל הלקוח בכל זאת חייב לקבל זמן לבדוק את הנתונים כמו שצריך. אחד מתפקידי המתווך הוא למצוא את הדרך לתת לכם את האפשרות לעשות את כל הבדיקות הנחוצות.

3. אם כשאתם באים לראות את הנכס מופיע פתאום משומקום מתווך נוסף, כנראה מדובר בעסקה ״שיתופית״, כלומר המתווכים מתחלקים בעמלה. בעקרון זה לא צריך לשנות לכם, אבל כן צריך לדעת שמתווכי דירות יתחלקו לרוב בעמלה רק במקרים שבהם הדירה נמצאת כבר הרבה זמן בשוק ולא נמצאו לה קונים או שוכרים. כך שכשמדובר בעסקה "שיתופית" צריך לבדוק כמה זמן הדירה בשוק ולמה איש לא קפץ על המציאה לפניכם.

4. הבטחות מופרזות ושקרים קטנים: בגרמנית יש פתגם שאומר "למי שנתפס משקר פעם אחת לא מאמינים יותר, גם אם הוא דובר אמת״ (Wer einmal lügt dem glaubt man nicht und wenn er auch die Wahrheit spricht). המינימום הנדרש ממתווך הן אמינות והיצמדות לאמת. אם ב-Exposé (מסמך שמרכז את כל הנתונים הראשוניים על הנכס) מובטחת ״דירה מוארת ושקטה באיזור הכי טוב ב-Mitte״, וכשאתם הולכים לראות אותה אתם מגלים שמדובר בדירת קרקע מתחת למועדון טכנו בקצה שכונת מואביט — מומלץ להיות ספקניים גם לגבי שאר האינפורמציה שמתקבלת מהמתווך.

אחרי שסקרנו את הצד הפחות סימפטי של עולם התיווך, מן ההגינות כמובן גם להזכיר את הזוית שלהם. הלקוח רואה תמיד רק את הפעם האחת שהמתווך פתח למענו את הדלת ותוהה למה מגיע לו סכום כל כך גבוה על השירות הזה. הלקוח לא מודע בדרך כלל לעשרות הפעמים שבהן המתווך הראה את הדירה ללקוחות אחרים (יש כמובן מקרים שבהם הדירה נחטפת אחרי פעם אחת, אבל זה לא הסטנדרט). התחרות בענף קשה מאוד. רוב המתווכים עובדים כעצמאיים, והעסקים הקטנים שרויים במלחמת קיום יומיומית. למרבה הצער, כמו בכל מלחמת הישרדות, אלה שמחזיקים הם לאו דווקא הטובים והישרים ביותר. חשוב לזכור תמיד שלפניכם עומד איש מכירות. גם אם האדם עצמו סימפטי ועושה רושם טוב — בדקו את הדברים לעומק ואל תסתפקו בהבטחות. או בקיצור: Keep Calm and Read the Teilungserklärung

ניצנה רבין-בראוטמן היא המנהלת והבעלים של חברת BSpace Estate

20160614_192134

 

 

תגובות