אל תיפלו בפח: כללי האצבע שיצילו אתכם מעסקאות נדל״ן מפוקפקות בברלין

שוק הנדל״ן בברלין ממשיך להתלהט בכל יום. כדי לא להיקלע לשריפות שלא ניתן לכבות — הקפידו על כללי הזהירות הבאים

הדירה הראשונה שלי בברלין היתה מעל תחנת מכבי-אש. החלון במסדרון השקיף לחצר של הכבאים, ובימי שמש הייתי מניחה שרפרף לידו ונהנית מהנוף: בחורים חסונים משחקים כדורסל. טופלס.

נזכרתי בעבר המפואר שלי עם שירותי כיבוי האש, כי בימים אלה אני נקראת לפחות פעם-פעמיים בשבוע לכבות שריפות. הבעיה היא, שלמרות שמדובר בשריפות בתחום ההתמחות שלי, בדרך כלל כמעט בלתי אפשרי לכבות אותן אם כבר נחתמה עיסקה.

שוק הנדל״ן בברלין ממשיך להתלהט בכל יום. המון כסף מוזרם לעיר ויש הרבה יותר קונים ממוכרים. הסיבות לכך שונות ומגוונות, אבל אחת העיקריות שבהן היא חוק איסור הפרצלציה שנכנס לתוקף במאי 2015. החוק נועד למנוע פשיטה של משקיעים ויזמים על בניינים והוצאה של דיירים ותיקים מדירותיהם בדרכים שונות ומשונות, וגם כדי לעודד בנייה חדשה על השטחים הפנויים שנותרו בעיר.

למי שלא מכיר את המושג: תהליך הפרצלציה (פיצול/חלוקה) הוא תהליך בירוקרטי בעיקרו, שהופך בניין מגורים שבמקור יש לו לרוב דף טאבו יחיד שמאפשר למכור אותו רק כיחידה אחת, לבניין שלכל דירה בו יש דף טאבו משלה. רק כאשר לדירה יש דף טאבו משלה ניתן למכור אותה כחוק, כי רק בדף הטאבו הספציפי הזה ניתן לרשום את בעל הדירה החדש וגם את הבנק המממן, אם יש צורך באחד כזה.

חוק איסור הפרצלציה נפל על רוב יזמי הנדל"ן הברלינאים בהפתעה גמורה. למרות שבמינכן ובהמבורג כבר היו תקדימים, רוב העוסקים בתחום האמינו שלהם זה לא יקרה.

כפועל יוצא של החוק, את רוב הבניינים בעיר שטרם עברו פרצלציה לא ניתן להעביר פרצלציה לפחות עד מרץ 2020. ההערכה בקרב פקידים עירוניים שאיתם שוחחתי היא, שבתום התקופה הזאת החוק אף יוארך. בעיר שבה 86% מהתושבים שוכרים דירה, הפוליטיקאים מחויבים לתת מענה לג׳נטריפיקציה ולדחיקתם לשוליים של רבים מבוחריהם.

בדרך כלל כמעט בלתי אפשרי לכבות שריפות אם כבר נחתמה עיסקה (הצילום לאילוסטרציה בלבד)

מבחינת יזמים ומשקיעים החוק הזה רע מאוד. כשאין בניינים שניתן להעביר פרצלציה, כמעט ולא נכנסות דירות חדשות לשוק. אלה שכן נכנסות, יקרות מאוד. חברות שתחום התמחותן הוא רכישה של נכסים שלמים, העברתם תהליך פרצלציה ומכירה של דירות יחידניות, מוצאות את עצמן בבעיה רצינית.

אבל במקום לסגור את הבסטה, במקרים רבים הן ממציאות להן פטנטים. וכאן בדיוק אני רוצה לבקש מכם לשים לב: אם לא ניתן לעשות פרצלציה, למעשה לא מוכרים לכם דירה, אלא חלקיק מחברת שותפים (GbR). ברוב המקרים, גם אם יש לכם לכאורה חוזה על דירה מסוימת, כיוון שלא ניתן לרשום את שמכם בטאבו, מה שיש לכם לפי החוק הגרמני הוא חזקה בחברה. אם תרצו יום אחד למכור הלאה, תצטרכו למצוא מישהו שיקנה מכם את חלקכם בחברה, לא את דירתכם. זה לא עניין של מה בכך, כי בחברת שותפים (להבדיל מ-GmbH) כל השותפים ערבים זה לזה. כלומר, אם מתחילות לצוץ בעיות אצל מישהו, יש סיכוי לא רע שאתם ערבים לו עם ההון הפרטי שלכם.

לכן, לפני שאתם קונים דירה בימים אלה, ודאו כי הבניין שבו אתם רוכשים דירה עבר פרצלציה. כיצד מוודאים? מבקשים לראות את דף הטאבו היחידני של הדירה ומסמך שנקרא Abgeschlossenheitsbescheinigung עם חותמת של העירייה.

והנה עוד כללי אצבע חשובים שיצילו אתכם משריפות ומדמעות:

אל תקנו דירה בלי לראות אותה

כל שוכר בגרמניה מחויב להכניס את בעל הדירה ונציגים מטעמו להראות את הדירה כשיש סיבה מספקת, ומכירת הדירה לצד ג' היא תמיד סיבה מספקת. שוכר שמסרב להכניס את בעל הדירה או מי שמעוניין לקנות את הדירה בהתראה מראש, מסתכן בביטול חוזה השכירות שלו — אז שלא יספרו לכם סיפורים. אם אתם יושבים בציון או במקום אחר שרחוק מהנכס, תשלחו שמאי או נציג שלכם. לפעמים התמונות שנשלחו אליכם לצורך שיווק הדירה הן בכלל של דירה אחרת בבניין (שמצבה במקרה הרבה יותר טוב), לפעמים מתברר שאין בכלל מרפסת, שהדירה משקיפה על פסי רכבת, שיש עובש נוראי, קורות אכולות ושאר זוועות. לא קונים דירה מהנייר כי נציג המכירות דומה לחבר של בן דוד שלכם. פשוט לא!

אל תקנו דירה בפרויקט שאין לו עדיין אישור בנייה

התכנון נאה בעיניכם? הפרוספקטים נוצצים? דעו לכם, שכל עוד אין אישור בנייה, המרפסת 16 מ"ר שלכם יכולה להתגמד ל-3 מ"ר. הגברת או האדון במשרד הבינוי לא תמיד מאשרים את התכנון המקורי. תרצו פיצוי? לסגת מהעיסקה? רוב הסיכויים שהחוזה שלכם לא יאפשר זאת.

בחרו בעצמכם את הנוטריון של העיסקה

גם אם אתם לא דוברים גרמנית רהוטה, אין סיבה שתתנו לעורך דין שאתם לא מכירים לחתום בשמכם, ובטח שלא לנוטריון שמשרת את הצד המוכר בעשרות עסקאות בשנה. נחשו על האינטרסים של מי הנוטריון הזה ישמור? אה, אמרו לכם שהנוטריון אמור להיות נייטרלי? נפלא. במהלך הקריירה שלי נתקלתי בנוטריונים שמכורים לקוקאין, נוטריונים שממציאים חוקים על המקום כדי לממש עסקה, ובל נשכח כמובן את סקנדל ה״נוטריונים של חצות״ (Mitternachtsnotare), שהחתימו לקוחות שיכורים על דירות איומות באמצע הלילה. אלה כמובן רק הנוכלים שהגזימו. אתם צריכים לדאוג יותר מאלה שמתנהלים באלגנטיות ולא נתפסים.

אל תתפתו להלוואות מוזרות מגופי מימון משונים

גם אזרחים זרים יכולים לקבל בגרמניה משכנתה נורמלית! אל תתפתו לקבל הלוואות מוזרות מכל מיני גופים משונים שלא ברור מה הם מוכרים בכלל. מימון לוקחים מבנק.

במקרה של שיפוץ או בנייה, הקפידו לחתום רק על חוזה מדורג

יש רק דרך אחת לוודא שעבודות שיפוץ ובנייה שהובטחו לכם בנכס שקניתם ובשטח הציבורי סביבו אכן יבוצעו: חוזה שנוא על קבלנים שנקרא MaBV. בחוזה כזה, רק בתום כל שלב של השיפוץ או הבנייה שהובטחו לכם, הקבלן או המוכר מקבלים חלק יחסי ממחיר המכירה. חוזה אחר, גם אם הוא מלא בהצהרות גרנדיוזיות, לא מבטיח לכם הרבה. חושבים שתפקידו של נוטריון העיסקה לספר לכם את זה? אנא חזרו וקראו את סעיף הנוטריון.

אל תחתמו על ייפוי כוח גורף לחברות שמנהלות נכסים

חשוב להיות נוכחים בישיבות דיירים, להתנהל בשמכם מול גופים ציבוריים, להתנהל בשמכם מול עורכי דין ונוטריונים. כמובן שחברת אחזקות מנוסה יכולה להתנהל בשמכם מול הדייר שלכם, אבל זה סיפור אחר: במקרה הזה מדובר בייפוי כוח פשוט, שמתייחס רק לטיפול בדייר ספציפי.

ניצנה רבין-בראוטמן היא המנהלת והבעלים של חברת BSpace Estate

תגובות