מי ירוויח ומי יפסיד מהרפורמה לבלימת מחירי השכירות בברלין?

הרפורמה, שנכנסה לתוקף ב-1 ביוני, מגבילה את גובה שכר הדירה שבעלי דירות רשאים לדרוש, אבל יש בה כל כך הרבה סייגים, שיש הטוענים כי היא דווקא תוביל לעליית מחירים ולהחמרה בקושי להשיג דירות

ב-1 ביוני 2015 נכנסה לתוקף בברלין הרפורמה לבלימת מחירי השכירות — Mietpreisbremse בגרמנית. מהם עיקרי הרפורמה והאם היא באמת תסייע לבלום את מחירי השכירות או שמא, כפי שטוענים חלק ממבקריה, תגרום דווקא לתוצאה הפוכה?

סוף לעמלות התיווך לשוכרים

כפי שיודע כל מי שחיפש דירה בברלין או בשאר הערים הגדולות בגרמניה, חלק גדול מהדירות מוצעות להשכרה באמצעות מתווכים. אלה גבו עד כה מהשוכרים עמלה בגובה משתנה, על פי רוב 2.38 חודשי שכר דירה "קרים" (שכר דירה "קר" הוא התשלום עבור ה"קירות" בלבד, ואילו שכר דירה "חם" כולל גם תשלומים נלווים שונים כמו ועד בית/מים/חימום — בהתאם לסוג התשתיות בבניין). דמי התיווך הושתו על השוכרים, אף שעל פי רוב המתווכים נשכרו על ידי המשכיר והשוכרים אף התחרו על הדירה עם מועמדים נוספים. אחד מסעיפי הרפורמה שללא ספק מיטיבים עם שוכרי הדירות הוא זה הקובע כי מזמיני שירות התיווך הם אלה שישלמו עליו. המשמעות היא שמעתה השוכרים יידרשו לשאת בעלות דמי התיווך רק אם פנו למתווך באופן עצמאי באימייל או בכתב וביקשו לשכור את שירותיו על מנת למצוא דירה. על כן מומלץ לנהל את התקשורת עם המתווכים בצורה חכמה ומוּדעת, ולהימנע מחתימה על מסמכים המוגשים על ידם במקרה שיוזמת הפנייה אליהם לא היתה שלכם.

מדד שכר הדירה מחייב מעתה גם לחוזים חדשים (אבל…)

הרפורמה קובעת כי שכר הדירה לא יהיה גבוה ביותר מ-10% ממחירי השכירות הנהוגים באותו איזור. מחירי השכירות "הנהוגים" נקבעים באמצעות ה-Mietspiegel, מדד שכירות עירוני רשמי המתעדכן אחת לשנתיים ואמור לייצג את מחירי השכירות המקובלים באיזור מסוים (ראו ביקורת בהמשך). עד לכניסת הרפורמה, המיטשפיגל היה רלבנטי רק לחוזים קיימים, ואילו לאחר חילופי דיירים, בעלי הדירה היו יכולים לנקוב בכל סכום שרצו. כעת מותר לבעלי דירות לגבות רק 10% מעל מדד השכירות גם בעת השכרה-מחדש, אולם הרפורמה כוללת לא מעט סייגים לכלל זה, כך שבמקרים הבאים היא אינה תקפה:

  • במקרה של דיירים ששילמו שכר דירה גבוה מזה שהרפורמה מתירה במשך שנה לפחות לפני כניסתה לתוקף, לבעלי הדירה מותר להמשיך לגבות את שכר הדירה הקיים — הן מהדיירים הנוכחיים והן במקרה שהדירה תושכר מחדש. עם זאת אסור לבעלי הדירה לדרוש העלאה נוספת של שכר הדירה.
  • במקרה של דירות חדשות לחלוטין או כאלה המושכרות בפעם הראשונה מותר לבעלי הדירה לקבוע כל מחיר שירצו.
  • במקרה של דירות העוברות שיפוץ מקיף (מודרניזציה), שעלותו עומדת על לפחות שליש מעלותה של דירה חדשה, מותר לבעלי הדירה לקבוע כל מחיר שירצו.
  • במקרה שהשוכר מעוניין לשכור את הדירה לזמן מוגבל (למשל לצורך לימודים, שליחות וכו'), מותר לבעלי הדירה לקבוע כל מחיר שירצו. תקופת השכירות והסיבות להגבלתה צריכות להופיע בחוזה. סעיף זה אינו תקף במקרה שהמשכיר הוא זה שמעוניין להגביל את תקופת השכירות.

יש לשים לב כי במקרה של דירה מרוהטת, בעלי הדירה רשאים לפצל את גובה התשלום בחוזה לשני חלקים: דמי שכירות שתואמים את הרפורמה, ובנוסף לכך דמי שימוש בריהוט/תכולת הדירה.

הרפורמה תקפה רק לבנייני אלטבאו (Altbau)

ביקורת מצד השוכרים: אין אכיפה

במקרה של שכר דירה גבוה מהמותר, הרפורמה מאפשרת לשוכרים לדרוש מהמשכירים לראות את חוזה השכירות של הדיירים הקודמים. בעלי הדירה מחויבים לשתף פעולה, אולם בשל חוקי הפרטיות בגרמניה אסור להם לחשוף את פרטיהם של הדיירים הקודמים, כך שלמעשה השוכרים לא יכולים לדעת אם החוזה המוצג בפניהם אכן משקף את המציאות, אלא אם כן יש באפשרותם ליצור קשר ישיר עם הדיירים הקודמים.

במקרה שהשוכרים סבורים שבעלי הדירה דורשים שכר דירה מוגזם, באפשרותם לפתוח בהליכים משפטיים. במקרה כזה מומלץ להיעזר בעמותת שוכרים (Mieterverein). למעשה, בשל זמן ההמתנה עד לקבלת סיוע משפטי מעמותות שוכרים, מומלץ להצטרף לאחת מהן עוד לפני שמתעורר הצורך בייעוץ.

עמותת השוכרים Berliner Mieterverein מציעה בדיקה אונליין בחינם של גובה שכר הדירה לכל השוכרים בברלין כחלק מפעולות לאכיפת הרפורמה (ראו כאן).

במידה שבית משפט יפסוק כי אכן יש להוריד את שכר הדירה, ההורדה תחול רק מהיום שבו פנו השוכרים למשכירים ולא מהיום שבו החלה תקופת השכירות. מומלץ לנהל את התכתובת עם המשכירים באמצעות דואר רשום, על מנת לשמור ראיות הקבילות בבית המשפט.

הרפורמה לא מגדירה סנקציות, קנסות ועונשים לבעלי דירות אשר גבו דמי שכירות מופקעים. אם בית המשפט יפסוק כי שכר הדירה גבוה מדי, המשכירים יידרשו להחזיר לשוכרים את ההפרש על התקופה הרלבנטית (מיום הפנייה הרשמית של השוכרים ועד יום הפסיקה), ולגבות מעתה והלאה רק את שכר הדירה המקסימלי המותר על פי הרפורמה. מעבר לכך לא יוטלו קנסות או עונשים כלשהם.

שכר דירה בברלין, רפורמת שכר דירה בברלין

העיתון TAZ התייחס לרפורמה בצורה סרקסטית: "סקנדל! כרישי השכירות ירעבו! מפני שמותר להם לגבות רק עשרה אחוז יותר, למעט במקרים של דירות חדשות ושל שיפוצים מקיפים ובמקרים רבים אחרים בהם הרפורמה לבלימת מחירי השכירות אינה תקפה, וגם אז רק כשהשוכר מוכן להגיש תביעה ולהציג את כל ההוכחות הרלבנטיות ובמקרה שבית המשפט יכיר במיטשפיגל בתור מדד מוּכר ו…"                           (שער העיתון מ-1.6.15)

ביקורת מצד המשכירים: ה"מיטשפיגל" לא מייצג

המיטשפיגל, שהוא כאמור מדד השכירות שעליו מבוססת הרפורמה, שנוי במחלוקת עמוקה. בית המשפט של  ברלין-שרלוטנבורג אף קבע כי הוא לא תקף, משום שהוא אינו מדעי או מדויק ומשום שהמשתנים הכלולים בו שרירותיים. לעומת זאת בעיתון DIE ZEIT נכתב כי ההבדלים המשמעותיים בין המחירים המופיעים במיטשפיגל לבין מחירי השכירויות הנגבים בפועל בברלין נובעים מן העלייה התלולה במחירי השכירות בשנים האחרונות, עלייה שאמורה להיבלם באמצעות הרפורמה. ההערכה היא כי הקרב על תוקף המיטשפיגל יימשך בשדה המשפטי.

בינתיים, יש הטוענים שהרפורמה רק תגרום לעליית מחירים, משום שהיא מעודדת בעקיפין בעלי דירות לערוך שיפוצים מקיפים ויקרים שיאפשרו להם לגבות שכר דירה גבוה על דירות "לוקסוס", או לחילופין — להימנע לחלוטין משיפוץ ותחזוקה סדירה של דירות, משום שממילא אין באפשרותם להעלות את שכר הדירה.

מיכלי — מייעצת ומלווה בבירוקרטיה הגרמנית

תגובות